TESLA investiční společnost, a.s. je 100% česká společnost, která na trhu investování do českých komerčních nemovitostí působí již více než 10 let. Prostřednictvím otevřeného podílového fondu REALITA vlastní a dlouhodobě pronajímá 27 nemovitostí. Za dobu svého působení přinesl fond investorům historicky nejvyšší kumulativní výnos 61 %. Děje se tak díky konzervativnímu přístupu, vyšší likviditě a nejnižší míře zadlužení oproti konkurenci. Jak si fond REALITA stojí v aktuální době krize způsobené pandemií nemoci Covid-19? Co se děje s pronájmy koupených nemovitostí? Mají mít klienti obavy o budoucnost svých investic? Na toto jsme se zeptali člena představenstva TESLA investiční společnosti, Ing. Martina Folprechta.

Jak Vy osobně vnímáte paniku způsobenou aktuální krizí a vládními opatřeními?
Z obecného pohledu jsou opatření potřebná, nicméně není třeba nijak panikařit, což se mnohdy i děje. To, že přijde krize, je zcela normální fakt. Krize přicházejí a odcházejí, trhy se zároveň vyčistí a připraví pro další období růstu. Z mého pohledu je vše třeba řešit v klidu a bez emocí. Chce to určitou míru nadhledu.

Jaký konkrétní vliv mají současná krizová opatření na nemovitosti fondu REALITA?
Nejprve je třeba říct, že všechny nemovitosti, které fond REALITA vlastní, jsou dlouhodobě pronajaté. Ve srovnání s ostatními nemovitostními fondy máme podepsané nájemní smlouvy s nejdelší průměrnou délkou nájmu v České republice. Je to 5,71 roků. Nemůže se tedy stát, že bychom ze dne na den řešili nějaký krizový scénář. Nájemci jsou bonitní a nemají dlouhodobé problémy se svým cashflow. Rád bych také zmínil, že máme hodně široké portfolio v různých regionech po České republice. Investovali jsme do nemovitostí ve zdravotnictví, v průmyslu a ve službách. Diverzifikace portfolia je pro stabilitu investic velmi důležitá. S našimi nájemci v současné době neustále komunikujeme a snažíme se jim vyjít vstříc s jejich potřebami. S některými z nich jsme se dohodli na dočasném odkladu nájemného. Vzhledem k tomu, že se jedná o odklad, nikoliv slevu, nájemci jej v plné výši doplatí v následujícím období. Vyhověli jsme takto nájemníkům s dlouhotrvající smlouvou a bez dřívějších problémů s platbou nájemného.

Budou mít odklady nájemného významný vliv na výkonnost fondu?
Určitě ne. Tento odklad neposkytujeme všem nájemcům, ale pouze některým. A jak jsem již zmínil, nejedná se o slevu, ale o odklad. Výnos může být na přechodnou dobu několika měsíců pod vlivem odkladů nájemného nižší. Potom se ale vrátí na svou stálou úroveň. A ještě bych rád zdůraznil, že výnosy nejsou závislé pouze na pronájmu. Cena nemovitostí dlouhodobě roste a fond REALITA má minimální zadlužení. A to má na výši výnosů fondu také vliv.

Léčebné lázně Bohdaneč jsou aktuálně vaší nejvýznamnější investicí. Lázeňství je teď ale díky vládním opatřením pozastaveno. Chcete říci, že ani tento stav nebude mít zásadní vliv na výkonnost fondu?
Informace, které se kolem Léčebných lázní Bohdaneč objevily v médiích, nejsou vůči fondu správně interpretované. Ano, lázně propouštějí několik desítek zaměstnanců. Zároveň však čas, který mají aktuálně k dobru, věnují dokončení již rozpracovaných projektů a modernizaci svých lázeňských domů, které pro nejbližší etapu představují náklady cca 400 mil. Kč. Tím chci říct, že toto nejsou kroky, které by dělala společnost, která chce svou činnost ukončit. Léčebné lázně Bohdaneč jsou i nadále bonitním nájemcem, pouze budou vlivem aktuálního dění upravovat svou obchodní strategii a do nové éry vstoupí jako lázeňské rehabilitační a rekondiční zařízení s vysokou ochranou zdraví svých zaměstnanců a klientů. Díky rozsáhlé modernizaci bude mít tento komplex vyšší hodnotu, což bude mít pozitivní vliv na výkonnost fondu REALITA. Pro klienty fondu je to určitě dobrá zpráva.

Otevřený podílový fond REALITA prezentujete jako výrazně konzervativní. Co to znamená?
Fond REALITA má vyšší likviditu, než jaká je daná zákonem. Držíme 28 % kapitálu v likvidních, tedy peněžních prostředcích. Výše daná zákonem je 20 %. Fond má nejnižší zadlužení ze všech nemovitostních fondů v ČR. V minulosti fond nakupoval nemovitosti i pomocí bankovních úvěrů, které jsou již téměř splacené. Aktuální míra zadlužení je okolo pěti procent majetku fondu. Jinými slovy, naši podílníci mají své finanční prostředky téměř kompletně zajištěné reálným majetkem fondu. S vyšším úvěrem zvyšujete rizikovost fondu. Takovou strategii my nemáme. Nechceme naše klienty vystavovat zbytečným rizikům. Klienti, kteří k nám investují, jsou konzervativní a v rámci svých investic se chtějí cítit komfortně. Zároveň chtějí mít své peníze v nemovitostech, chtějí mít reálné aktivum proti svým penězům.

Mají se tedy vaši klienti obávat o své investice do fondu?
My nespravujeme akcie nebo dluhopisy, ale nemovitosti. Akcie mohou být vlivem ekonomických krizí či vlivem aktuální pandemie velmi volatilní a přinést investorům i neočekávané ztráty. To se v současné době i děje. Nemovitostní fondy odolávají těmto výkyvům velmi dobře. A proč? Nemovitosti tu stále stojí, stát budou, a navíc jsou všechny ze zákona pojištěné. Budou stále více či méně vydělávat na nájemném. Je to stále aktivum, které tu bylo před krizí a bude i po krizi, což nemusí neplatit pro jiné formy aktiv.

Jaké jsou vaše plány do budoucna?
Tento rok se připravujeme na další strategické investice, které přinesou klientům fondu ještě vyšší výnos a stabilitu. Jedná se o akvizici pozemků v širším centru Prahy. Celková výše akvizice dosahuje částky více než 500 mil. Kč a bude dokončena ve druhé polovině roku. Jsem si jistý, že opravdu není důvod k panice, ani k žádným obavám. Nemovitostní fond REALITA si i vzhledem k aktuální krizi vyvolané nemocí Covid-19 stojí velmi dobře.